Vous avez sans doute entendu parler de la loi Pinel. C’est le dispositif actuel qui paraît le plus avantageux si vous souhaitez réduire vos impôts. En théorie, vous pouvez en effet déduire jusqu’à 63000 €, réduction calculée sur un bail de 12 ans. Encore faut-il bien saisir les enjeux et les contraintes d’un tel placement.
Acheter en loi Pinel pour quel avantage fiscal ?
Vous pourrez calculer assez simplement votre réduction d’impôt à partir du prix du ou des bien(s) dont vous allez faire l’acquisition. Vous pouvez en effet acquérir jusqu’à deux logements, dans la limite d’un montant total de 300 000 €. Selon que vous optez pour une location sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous pourrez diminuer vos impôts respectivement de 12, 18 ou 21 %. La réduction sera également accordée dans la limite de 5500 € par m² de surface habitable.
Concrètement, pour un logement acheté 180 000 € sur un bail de 6 ans, vous pouvez donc déduire 21 600 € sur ces 6 ans, soit 3600 €/an. Sachez cependant que si la réduction d’impôt accordée sur un an excède l’impôt dû, vous ne pourrez en reporter le solde sur les années suivantes. Un avantage fiscal qui reste alléchant mais qui ne vous sera accordé qu’à certaines conditions.
Les contraintes relatives au bien et au bail de location
Votre logement doit être acheté neuf, en VEFA (vente en état futur d’achèvement), ou encore avec la nécessité d’une forte réhabilitation. Il se situe obligatoirement sur l’une des cinq zones Pinel validées en 2020, les loyers que vous percevrez seront plafonnés en fonction de la zone du bien. Quant aux ressources de vos locataires, elles ne doivent pas excéder un certain montant. Autant de contraintes que vous pouvez prendre en compte avant même de calculer votre avantage fiscal.
Vous pouvez trouver le détail de ces conditions sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement
Les conditions de location et de revente de votre bien
N’oubliez pas qu’un achat en Pinel vous engage à louer votre bien à un tiers pendant la durée du bail qui correspond à celle durant laquelle vous défiscalisez. La particularité de la loi Pinel est qu’elle vous permet de louer à l’un de vos proches, ascendant ou descendant tant qu’il n’appartient pas à votre foyer fiscal. Par ailleurs, le revenu fiscal de votre locataire ne doit pas excéder un certain montant.
Si vous revendez votre bien avant la fin de la durée de location convenue, vous perdez l’avantage fiscal et votre impôt sur le revenu correspondant à l’année de revente sera majoré des réductions obtenues sur les années précédentes. En cas de départ d’un locataire, vous disposez d’un an au maximum pour conclure un nouveau bail. Il peut donc être intéressant pour vous de passer par une société de gestion qui assurera pour vous la location du bien.
L’imposition sur les loyers et la vente du bien
Si l’avantage fiscal annoncé est avantageux, dans votre calcul, vous devez aussi tenir compte du dispositif d’imposition des loyers que vous percevrez. Ceux-ci sont imposés selon le régime des revenus fonciers, voire micro-fonciers si vos revenus n’excèdent pas 15 000 € de recette. S’ils sont supérieurs à ce montant, vous êtes soumis au régime du réel et pouvez déduire vos charges qui vous permettront, si elles sont supérieures au montant des loyers, de dégager un déficit foncier.
Sans oublier la potentielle plus-value immobilière qui sera également soumise à taxes lors de la revente sauf si vous conservez le bien au moins 30 ans après l’achat.
Au-delà de l’avantage fiscal il est donc important de calculer le rendement global de l’opération. Le site du gouvernement vous informe sur tous les aspects du dispositif à prendre en considération avant de vous lancer.
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